Voor starters wordt het steeds lastiger om een eigen woning te kopen. De huizenprijzen zijn extreem hoog en banken stellen strakke voorwaarden. Wil jij je kind graag helpen? Cadeautip! Koop een huis voor je kind. Je kunt dit te doen via schenken en/of via lenen. Een bijzondere cadeautip voor de feestdagen, maar je kunt als ouder meer dan je nu misschien denkt.
Schenken
Een eerste populaire manier voor ouders om kinderen te helpen bij de aankoop van een eigen huis is door gebruik te maken van de hiervoor bestemde schenkingsvrijstelling. Sinds 2010 geldt er in de Successiewet een ‘Schenkingsvrijstelling eigen woning’. Deze vrijstelling bedraagt nu €105.302,- (dec. 2021) en wordt jaarlijks geïndexeerd. De schenking kan worden gebruikt voor onder andere de aankoop, verbouwing van de woning of voor de aflossing van de eigenwoningschuld of een restschuld.
Spreiden & splitsen
Tot en met 2016 was de vrijstelling beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Deze beperking is in 2017 opgeheven. Dit geeft je de mogelijkheid om niet alleen je eigen kinderen te helpen, maar ook anderen. Sinds dat jaar is het eveneens mogelijk dat je als schenker het bedrag over drie jaren verspreid. Ook mag de vrijstelling worden gesplitst in een bedrag van €78.421,- voor de aanschaf van een eigen woning en een bedrag van €26.881,- voor andere doeleinden, bijvoorbeeld de inboedel.
Schenkbelasting
Bij de maximale schenking van €105.302,- aan je kind bespaar je 10 % aan schenkbelasting, ofwel €10.530,-. Tegenover dit belastingvoordeel staat wel de voorwaarde dat het geschonken bedrag door de ontvanger moet worden gebruikt voor de eigen woning. Als in het verleden de verhoogde vrijstelling al is gebruikt, dan wordt de vrijstelling beperkt.
Onvoorwaardelijk
Verder is het goed om te weten dat de schenking onvoorwaardelijk moet zijn. Het is dus niet mogelijk dat je als schenker de schenking herroept. Ook is het niet mogelijk om via een zogeheten tweetrapsmaking in een testament de schenking eigen woning op te nemen. Wel mag je als schenker als ontbindende voorwaarde opnemen dat het niet gebruiken van het bedrag door jouw kind voor de eigen woning, leidt tot een herroeping van het geschonken bedrag.
Familiehypotheek
Een tweede manier om kinderen te helpen een eigen woning te kopen, is door zelf als ouders een lening te verstrekken. Dit wordt ook wel de familiebank of familiehypotheek genoemd.
Deze constructie is aantrekkelijk als jouw kind bijvoorbeeld moeilijk aan een hypotheek kan komen. Als ouder verstrek jij dan de benodigde lening of een extra lening boven op de lening die de bank wil verstrekken. Als de lening volgens de regels wordt afgesproken, is de rente bovendien voor het kind fiscaal aftrekbaar. Een van deze regels is dat het om een annuïtaire of lineaire lening gaat.
Het verstrekken van een dergelijke lening aan je kind kan ook voor jou als ouder aantrekkelijk zijn. Je helpt je kind en op deze manier kun je ook een hogere vergoeding krijgen op je spaargeld. Immers de rente hierop is nihil of zelfs negatief op dit moment.
Met zo’n hypotheek binnen de familie houd je verder de marge van de geldverstrekker in de eigen zak. Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is (box 1) en voor ouders niet belast (box 3). Belangrijk is wel om rekening te houden met de sinds april 2021 geldende strengere maatregelen rondom de familiehypotheek.
Beperkte hogere rente
Zo mag je met je kind wel een lagere rente overeenkomen dan bij de bank gebruikelijk, maar slechts een beperkt hogere rente. De belastingdienst gaat akkoord met een opslag van slechts 0,2%. Er wordt dus afstand genomen van de in het verleden vaak gehanteerde 6% rente. Als er een kans is dat jouw kind zijn verplichtingen niet na kan komen, dan wel als er geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd bij de notaris, dan is dit alles volgens de fiscus geen reden om een hogere rente overeen te komen.
Let op de schenking
Wanneer het voor de belastingdienst duidelijk wordt dat de betaalde rente van je kind aan jou als ouder wordt voldaan uit een door jou aan je kind verstrekte (belastingvrije) schenking, dan mag het kind de rente niet in box 1 fiscaal aftrekken. In feite gold deze regel langer, vandaar dat men ervoor zorgde dat er geen causaal verband bestond tussen schenking en lening (ook al wist iedereen waar de schenking voor was bedoeld).
Afsluitprovisie
Tot slot wordt het berekenen van afsluitprovisie (maximaal €3.630,-) tussen ouder en kind en de aftrekbaarheid ervan alleen toegestaan als er daadwerkelijk kosten in deze zijn gemaakt.
Overwaarde benutten
Stel dat je als ouders niet beschikt over het benodigde geld om een lening aan je kind te verstrekken maar wel overwaarde op je eigen woning hebt. In dat geval kun je een hypotheeklening op jouw eigen woning nemen en het geleende bedrag doorlenen aan je kind. Voor jou als ouder ontstaat dan een schuld (de extra hypotheeklening) in box 3 en een vordering in box 3. Jouw kind verkrijgt zodoende een lening waarvan de rente onder voorwaarden voor hem of haar in box 1 aftrekbaar is.
Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met mij op: 06 – 505 24 702.
Of plan hier direct online een afspraak.
Weten wat andere klanten van Kanzz vinden? Bekijk hier alle reviews.